标题:一房二卖

作者:张叶 创作时间:2007-06-20

尺寸:2245 x 1488 发布时间:2007-06-20

类别:财经 点击:3486

说明:

案情回放 2004年5月，李先生得知某一环境优美的地段将新建一片商品房，于是，与开发商永辉房地产公司签订了商品房预售合同，预购“佳美花园”房屋一套，价格86万余元，分三期付款，待房屋一年后建成了双方再办理产权手续。一年后，房子建成了，按照约定，李先生交付最后一笔款项就可以与房产公司办理产权证书。但李先生却发现自己预购的房屋已被房地产公司以更高的价格卖给了不知情的善意第三人王先生，而且王先生已经领取了房屋产权证。永辉房地产公司表示愿意退还李先生已缴款项，并支付违约金。但李先生不愿解除合同，仍要求得到预购的房屋。于是，李先生在2006年3月向法院起诉，要求法院宣告永辉房地产公司与王先生签订的房屋买卖合同无效，判令永辉房地产公司继续履行合同，将房屋归于原告所有。但法院却驳回了李先生的请求，确认善意第三人王先生取得房屋所有权，房地产公司退还李先生的购房款，并赔偿由此给李先生造成的损失。 ■案例分析 法院的判决是正确的。虽然李先生与永辉公司签订的合同是合法有效的，永辉公司违反合同的约定，将一套房屋再次出卖，严重违背了诚实信用原则，但房屋预售合同只是在合同当事人之间建立起了一种债权债务关系，房屋的所有权并不随着买卖双方合同关系的建立而发生转移，因为房屋的所有权是通过到房管部门进行公示登记的方式取得的，没有进行所有权登记就没有取得所有权。因此，李先生并没有取得房屋所有权。更何况李先生购买的是“期房”，订立合同时，房屋还没有建成，连房地产公司都没有取得房屋的原始所有权。而永辉公司再将房屋出售给不知情的王先生，在房屋建成之后，又与他到房管部门进行了房屋产权变更登记。为了保护不动产交易安全，应当认定为王先生与永辉公司签订的房屋销售合同是有效的，王先生从产权登记之日起，获得了房屋的所有权。但这就使李先生的债权与王先生的物权发生了冲突。两者都是针对一所房屋发生的权利，在民事法律领域，物权相对于债权具有“优先权”的效力，也就是我们所说的“物权优于债权”。在这种情况下，当物权与债权发生冲突时，合同债权人不能请求物权人交付标的物———房屋，而只能请求合同债务人承担违约责任。因此，在本案中，李先生就只能向永辉房地产公司追究违约责任，要求其退款、赔偿损失等，而不能要求王先生退出房屋。 应当说，房地产公司一房二卖，甚至一房多卖，是一种应当受到谴责，甚至责罚的行为。因为它极大地动摇了房屋消费者的交易安全感，也破坏了房地产商的社会信用，扰乱了市场秩序，有关部门应当对这种行为规定相应罚则加以惩戒。但随着今年10月1日《物权法》的生效，今后消费者对房地产商可能采取的这样背信弃义的行为将不再是毫无防范能力可言，因为《物权法》为了限制房地产商等房屋原所有人采取类似行为，规定在签订房屋买卖合同时，可以约定向登记机构进行“预告登记”。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这就意味着当事人在房屋买卖（含预购）协议进行了预告登记的情况下，买方获得了请求权的权利保全，形成了对卖方处分权的权力限制，开发商违背预告登记内容的处分行为不会发生物权效力，即一房二卖或在已出售的房屋上设定抵押权等违反预告登记内容的处分行为归于无效。这样，购房者就可以保证签订合同后，将来自己一定能够获得预购的房屋。可以说，预告登记使买房人的债权具有了物权的效力，可以对抗后来可能发生的妨碍买房人实现债权的对房屋的处分行为，这是防止开发商一房二卖的“法宝”。