标题:物业管理费

作者:张叶 创作时间:2007-05-30

尺寸:1906 x 1686 发布时间:2007-05-30

类别:社会生活 点击:3012

说明:

小区内轿车被盗谁负责 【案情回放】　轿车小区内被盗，物管被告上法庭 2006年8月10日，某小区业主陈先生把丰田小轿车停在小区地面停车位内。该小区汽车凭物业公司发放“出入凭证”进出。次日早上，他发现自己的小轿车竟然不翼而飞了，陈先生立即向小区保安说明了车子被盗的情况，并报了警。经公安人员侦查，确定该汽车系被他人盗走，但由于小区当时门卫不在岗，物业的监控录像显示也很模糊，无法确认犯罪嫌疑人，汽车至今尚未找回。 陈先生认为，对于自己车子的被盗，小区物业管理公司负有不可推卸的责任。因为其不仅缴纳物业管理费，每月还向小区物业管理公司缴纳120元的车辆停放费，物业管理公司对汽车负有保管的责任，应当赔偿其损失。物业管理公司则认为，他们收取的停车费是指“车辆停放小区公用地方的场地费用”而不是“车辆保管费”，对于车辆的丢失应当直接找窃车人。双方因此发生纠纷，陈先生为此将物业公司告上了法庭。 【律师点评】除非有约定，否则物管无保管义务 江苏南京天煦律师事务所主任田宏律师认为，本案的争议焦点在于物业公司对停放小区汽车是否负有保管义务？ 对此问题，不少人认为物业公司向业主收取了停车费，就当然负有了保管汽车的义务，业主与物业公司之间成立车辆保管合同关系，物业公司对发生在小区的车辆被盗应当承担保管不善的责任，应全额赔偿业主的损失。 田宏律师认为，除非业主与物业公司有特别约定或者有其他事实可以充分证明双方存在汽车保管合同关系外，一般而言，物业公司并无保管汽车义务。因为保管合同成立与否，很关键的一条就在于保管物的控制权是否转移。从本案看，尽管业主把汽车停放在小区的固定车位上，且每月交纳一定数额的停车费，表面上看起来，物业公司好像已经实际管理车辆。但实际上，车的钥匙却始终由业主实际保管，该车辆何时开走，业主自行决定，此也意味着保管物并未实际交付。按合同法的规定，双方没有成立保管合同关系。此外，小区内闲置地块的车辆泊位的土地使用权是属于全体小区居民共有，除对停车费有特别约定以外，停车费要纳入物业维修基金，归全体业主所有以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。所以不能将物业公司提供停车便利义务定性为保管义务。 值得指出的是，物业公司对于小区年辆不承担保管责任，并不意味物业公司对汽车被盗不承担任何责任，因为物业公司本身就有维护小区安全的责任，物业公司在汽车被盗事件中存在过错时应承担相应赔偿责任。物业公司减轻责任的前提，是自身已经尽到应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等等。本案中，小区汽车凭物业公司发放“出入凭证”进出，但因门卫当时脱岗，物业公司存在明显过错，业主可基于物业服务合同关系，要求物业公司进行相应赔偿。 【律师提醒】缴费时最好明确约定相关内容 近年来，随着小区的增多及居民生活水平的提高，小区内业主与物业管理公司之间的停车纠纷也会越来越多。要想避免或减少这类问题的发生，可以有这样三种方式： 1、业主在向物业管理公司缴纳停车费时，应当明确物业公司收取费用的相关事由及双方法律关系，亦即确定是否包含了车辆保管的内容； 2、业主应当通过购买汽车盗抢险来规避风险，这样，就算车辆受损坏或丢失，仍然可以由保险公司进行相关的理赔工作； 3、物业管理公司应加强安全管理，完备安全措施，切实保护业主的财产安全。